Casa occupata, senza questa prova rischi davvero di perderla: cosa devi fare subito

Le nuove sentenze impongono ai proprietari di dimostrare la piena continuità del possesso per difendere l’immobile da occupazioni abusive

Nel panorama immobiliare italiano, il fenomeno dell’occupazione senza titolo di case e immobili si conferma una problematica legale di grande attualità, soprattutto alla luce delle recenti pronunce della Corte suprema di cassazione.

La giurisprudenza più recente ha infatti introdotto un principio stringente che impone a proprietari, eredi e acquirenti di immobili di fornire una prova specifica e rigorosa per tutelare il proprio diritto di proprietà, andando ben oltre la semplice esibizione del rogito notarile o dell’atto di successione ereditaria.

La novità giurisprudenziale sulle prove di proprietà

Il 2025 si è chiuso con una sentenza di rilievo, l’ordinanza n. 32446/2025 della Corte di cassazione, che ha rivoluzionato il modo in cui si deve dimostrare la titolarità della proprietà in presenza di un’occupazione abusiva. In particolare, la Suprema Corte ha sottolineato che non è più sufficiente presentare un documento notarile formalmente valido, come un atto di compravendita o una dichiarazione di successione.

Chi intende rivendicare un immobile occupato senza titolo deve dimostrare la piena e ininterrotta catena di trasferimenti che legittimano la proprietà. Ciò significa ricostruire la storia giuridica dell’immobile fino a un acquisto a titolo originario o un possesso continuato che possa legittimare un’azione di usucapione. Questo comporta un onere probatorio particolarmente gravoso, noto come probatio diabolica: non basta esibire il proprio atto, ma è necessario dimostrare che il bene è stato posseduto in modo continuativo e legittimo per almeno venti anni, da sé o dai precedenti titolari, con prove documentali e coerenti.

Questa impostazione giudiziaria crea, di fatto, uno squilibrio tra il proprietario formale e l’occupante senza titolo. Infatti, mentre il proprietario deve assicurare una prova integrale e inequivocabile, l’occupante non è obbligato a fornire alcun documento a supporto della sua presenza. La legge italiana tutela chi effettivamente possiede l’immobile, anche solo di fatto, attribuendogli una presunzione di possesso. L’occupante può quindi limitarsi a contestare la pretesa del proprietario senza dover dimostrare un proprio titolo, rendendo particolarmente difficile per il titolare legittimo ottenere il rilascio dell’immobile.

In termini pratici, ciò significa che un erede o un acquirente che si ritrovi con una casa occupata senza titolo deve affrontare un processo lungo e complesso per dimostrare la legittimità della sua proprietà. Anche di fronte a sentenze di merito favorevoli, la Corte di cassazione può ribaltare i verdetti se non viene fornita la prova completa dell’inalterabilità del diritto di proprietà.

Questa giurisprudenza assume particolare rilievo in un contesto in cui le controversie ereditarie e le occupazioni abusive sono sempre più frequenti, soprattutto nelle grandi città e nei comuni con mercato immobiliare dinamico. Investitori e acquirenti devono dunque prestare estrema attenzione alla documentazione storica degli immobili e considerare l’opportunità di acquisire prove di possesso continuato o di effettuare approfondite verifiche catastali e notarili prima di procedere all’acquisto.